Você sabia que não existe nenhuma lei federal que obrigue o condomínio a ter equipamentos de monitoramento instalados. Logo, uma assembleia pode regular essa situação de instalação de câmeras no seu condomínio. Sendo instalado, o síndico do condomínio deve verificar se há alguma norma estadual ou municipal que regulamente o uso. São Paulo, por exemplo, existe a Lei 13.541/2003, que determina a fixação de placas informativas na entrada e na saída dos ambientes monitorados, como portaria, garagem, elevadores, áreas comuns, entre outros. Com os dizeres “O ambiente está sendo filmado. As imagens são confidenciais e protegidas nos termos da lei”. Na verdade, são interpretações da Constituição Federal e não especificamente uma lei de câmeras de condomínio.

A Constituição garante a todos o direito à privacidade:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

X – são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito à indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação;
Então planeje com cuidado onde posicionar as câmeras de monitoramento. De forma que não viole a privacidade de nenhum morador.

Onde posso instalar?

Apenas para áreas comuns e de grande circulação de moradores e visitantes.

Entrada do condomínio

Esse é um dos principais locais em que é necessário instalar câmeras em condomínios. Isso contribui para inibir e prevenir ações criminosas, tornando o condomínio mais seguro.

Hall

No hall de entrada, as câmeras de monitoramento se tornam bastante úteis para manter a segurança e fazer o controle de acesso do condomínio.

Elevadores

Em condomínios verticais, as câmeras de monitoramento são indispensáveis nos elevadores, tanto nos sociais como nos de serviço.

Lembre-se, câmeras de segurança em elevadores, podem identificam ações criminosas, vandalismos ou danos.

Corredores e acessos para áreas comuns

Monitore corredores e demais acessos para áreas comuns do condomínio para captar eventuais ações suspeitas ou criminosas ou mesmo desrespeito ao bem comum. Também são uteis caso algum condômino precisar de ajuda.

Áreas comuns

As áreas comuns compreendem salão de festas e de jogos, piscina, quadra poliesportiva, playground, entre outras, nesses ambientes, mais do que garantir a segurança dos moradores, as câmeras permitem um melhor controle sobre o cumprimento das regras no interior do condomínio. Vale ressaltar que é preciso informar o objetivo não é monitorar os comportamentos e a vida particular dos condôminos, mas assegurar o cumprimento das regras de boa convivência.

Garagem

De maneira semelhante, a garagem deve ser monitorada, principalmente por ser uma área vulnerável a invasões e danos intencionais ou não. As câmeras de monitoramento garantem o registro e protegem o condomínio de eventuais ações.

Quem pode ter acesso às gravações das câmeras do condomínio?

As imagens devem ser utilizadas exclusivamente quando há danos materiais ou para resolver algum conflito dentro do condomínio, atentando-se sempre para usá-las da forma mais discreta possível para não expor os envolvidos.

Os artigos 186 e 927 do Código Civil corroboram essa argumentação:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Porém, se as imagens forem solicitadas pela justiça ou consideradas necessárias para manutenção da ordem pública, o síndico deve fornecê-las, conforme previsto no Código Civil.

Art. 20. Salvo se autorizadas, ou se necessárias à administração da justiça ou à manutenção da ordem pública, a divulgação de escritos, a transmissão da palavra, ou a publicação, a exposição ou a utilização da imagem de uma pessoa poderão ser proibidas, a seu requerimento e sem prejuízo da indenização que couber, se lhe atingirem a honra, a boa fama ou a respeitabilidade, ou se se destinarem a fins comerciais.

Art. 21. A vida privada da pessoa natural é inviolável, e o juiz, a requerimento do interessado, adotará as providências necessárias para impedir ou fazer cessar ato contrário a esta norma.

Lembre-se, divulgar imagens registradas dentro do condomínio é ilegal e, em caso de prejuízo a pessoa lesada, poderá buscar por indenização judicial na esfera civil e até mesmo no âmbito penal, dependendo do caso.

O QUE VOCÊ DEVE COBRAR DO SINDICO

Que junto ao monitoramento com câmeras, é fundamental que o condomínio conte com serviço de portaria adequado e orientado para reforçar a segurança. Normalmente os porteiros ficam alocados observando o monitoramento, evitando que sejam alvo de criminosos ao invadir o empreendimento.

Este artigo foi originariamente publicado no https://www.jusbrasil.com.br/artigos/o-locatario-pode-votar-nas-assembleias-de-condominio/1197574200

COMO ERA ANTES DO CÓDIGO CIVIL DE 2002

Antes da entrada em vigor do Código Civil, a Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64), em seu art. 24, § 4º estabelecia que: 

              § 4º Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

Portanto, pela lógica da legislação acima o locatário podia participar e votar nas assembleias quando:

a) a assembleia não discutir sobre questões que envolvam despesas extraordinárias;

b) o locador não comparecer.

O inquilino pode participar e votar nas assembleias de condomínio? O que diz a lei a respeito?

De acordo com o Código Civil Brasileiro, um dos direitos do condômino é o de votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite (art. 1.335, inc. III). A rigor, não há na lei dispositivo que equipare o locatário ao condômino.

Há quem sustente que o inquilino possa votar nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, caso o condômino locador a ela não compareça.

Tal entendimento decorre do disposto no art. 83, da Lei n.º 8.245/91 que acrescentou essa regra no § 4º do artigo 24 da antiga Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964).

Ocorre que, tanto a lei de incorporações, quanto a lei de locações, são muito anteriores ao Código Civil de 2002 que tratou do tema por inteiro, atraindo para a hipótese a incidência da regra contida no art. 2º, § 1º da Lei de Introdução ao Código Civil, que, em síntese, diz que a lei posterior revoga anterior quando regule inteiramente a matéria que tratava a anterior:

Entretanto, apesar do entendimento de que não poderia o locatário participar e votar nas assembleias sem ser como procurador do locador, é certo que, na maioria das vezes, o locatário (inquilino) é o responsável pelo pagamento das despesas ordinárias do condomínio. De forma que se essas despesas forem cobradas de forma irregular ou sem respaldo legal (votação em assembleia acerca de sua cobrança, por exemplo), o locatário teria voz ativa para discuti-las. Esse, por exemplo, é o entendimento que se extrai do seguinte julgado:

APELAÇÃO CÍVEL – CONDOMÍNIO – NULIDADE DE ASSEMBLÉIA-GERAL E COBRANÇA DE VALORES INDEVIDOS – ILEGITIMIDADE ATIVA – DESPESAS DE MANUTENÇÃO – DEVER DO CONDÔMINO – NULIDADE PARCIAL DE ASSEMBLÉIA-GERAL ORDINÁRIA. 

Os locatários, como são responsáveis pelo pagamento das taxas condominiais, tem legitimidade para questionar a cobrança de certas verbas, bem como requerer a anulação de assembleia que afetou os valores correspondentes ao imóvel locado. Se os valores cobrados pelo Condomínio são condizentes aos previstos na Convenção, não há que se falar em restituição de valores. É ônus do réu a prova da existência de fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor. Não se desincumbiu o condomínio de sua tarefa processual, não demonstrando que a questão sobre o rateio de despesas das unidades comerciais constava no edital de convocação ou foi objeto de deliberação dos condôminos, devendo a assembleia ser parcialmente anulada. (TJMG – Apelação Cível 1.0145.11.054365-2/001, Relator (a): Des.(a) Estevão Lucchesi, 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/07/2013, publicação da sumula em 19/07/2013).

Assim, se você for locatário e desejar participar da assembleia, é recomendável que, com antecedência, obtenha uma procuração do locador com poderes específicos para participar e votar na reunião.

Via de regra, a procuração não precisará ter a firma reconhecida em cartório, a não ser que a Convenção do Condomínio, o Regulamento Interno ou deliberação em assembleia anterior assim o exija.

Sendo possível, vale sempre a pena reconhecer a firma do outorgante para evitar eventuais embaraços na hora da assembleia.

Se não tiver sido possível reconhecer a firma, você poderá apresentar a procuração ao presidente da assembleia mesmo assim. Basta requerer o seu recebimento e a consignação do fato em ata, requerendo ainda, como questão de ordem, que o plenário se manifeste sobre o pedido de participação na reunião.

Sempre, para tudo na vida, peça a justificação ou fundamentação de eventual indeferimento, pois, a partir das razões adotadas na decisão, você poderá avaliar melhor as medidas a serem adotadas.

MAS AFINAL, PODE O INQUILINO PARTICIPAR E VOTAR NAS ASSEMBLEIAS?

a) A possibilidade: Alguns doutrinadores entendem que muito embora a lei de condomínios tenha sido derrogada, a lei do inquilinato (Lei 8.245/91) deve prevalecer sobre o Código Civil, tendo em vista aquela se tratar de lei especial em relação a esta. E a lei do inquilinato trouxe disposição sobre a possibilidade de o locatário poder votar nas assembleias que tratem sobre despesas ordinárias quando não houver comparecimento do condômino locador (art. 83). Desta feita, existem aqueles que entendem pela possibilidade de o locatário poder votar nas assembleias que tratem de despesas ordinárias, quando as elas não comparecer o condômino locador.

b) A impossibilidade: Lado outro, existe o entendimento de que não seria mesmo possível a participação e votação do inquilino nas assembleias de condomínio, ainda que tratem apenas de despesas ordinárias. Isto porque a lei de condomínios foi revogada na parte que trata da matéria, como já discorrido acima.

Assim, sendo a questão divergente e havendo posição no sentido de não ser possível a participação do inquilino nas assembleias, recomenda-se que o inquilino participe das assembleias como procurador do locador (proprietário), com procuração assinada para tanto. Isto, tendo em vista que desta forma não será possível que outros condôminos venham discutir a legalidade de sua participação.

O LOCATÁRIO TEM VOZ ATIVA PARA QUESTIONAR AS DESPESAS ORDINÁRIAS?

Apesar do entendimento de que não poderia o locatário participar e votar nas assembleias sem ser como procurador do locador, o locatário (inquilino) é o responsável pelo pagamento das despesas ordinárias do condomínio. De forma que se essas despesas forem cobradas de forma irregular ou sem respaldo legal (votação em assembleia acerca de sua cobrança, por exemplo)

E por despesas ordinárias, leia-se aqueles gastos rotineiros e necessários para a manutenção do condomínio, como salários, prestadores de serviços, seguros, gastos administrativos, etc.

Portanto, ainda que o inquilino não participe ativamente das assembleias de condomínio, ele deve fiscalizar as cobranças ordinárias do condomínio, de modo a colaborar com a vida social do condomínio.

Administrar um condomínio é uma empresa que normalmente trabalha em parceria com o síndico, e lida com as questões mais cotidianas, cuidando da sistematização de documentos são solicitados com frequência pelos condôminos.

Confira quais são os documentos mais importantes no condomínio alguns deles como AVCB por exemplo deve estar no condomínio:

Da regulamentação e convívio

Convenção; Regulamento interno; Livro atas de assembleia e de presença em assembleia; Documentação pessoal dos condôminos atualizados; Documentação pessoal dos funcionários; Comprovantes de pagamento das contas de luz, água, tributos e taxas, serviços de manutenção, etc.; Relatório de receita e despesa (5 anos); Orçamentos de serviços; Contratos de obras.

Da edificação

Certificado de conclusão de obras/funcionamento (Habite-se); Alvará de elevadores; Alvará de funcionamento de elevadores; Manual do proprietário; Inscrição do edifício na receita federal; Planta do condomínio; AVCB – (Alvará de Vistoria do Corpo de Bombeiros); RIA – (Relatório de Inspeção Anual de elevadores); Seguro; Certificado de limpeza de caixa de água a cada 6 meses.

Vale ressaltar que muitos desses documentos possuem prazo de guarda vigente por alguns anos ou, até mesmo, permanente.  

O que é Habite-se?

O Habite-se, também conhecido como Certificado de Conclusão de Obra, é um documento emitido pela Prefeitura ou órgão competente que atesta que uma construção foi concluída de acordo com as normas e regulamentações exigidas. É uma espécie de "alvará de funcionamento" para imóveis residenciais ou comerciais, incluindo condomínios e conjuntos residenciais. O Habite-se é necessário para que o imóvel possa ser habitado ou utilizado comercialmente, e também é fundamental para a regularização da propriedade junto aos órgãos públicos. 

De quem é a responsabilidade pela emissão do Habite-se?

No caso de condomínios residenciais, a construtora ou incorporadora responsável pela obra também tem a responsabilidade pela emissão do documento. Sem o Habite-se, um imóvel não pode ser vendido, alugado ou financiado. Sendo assim, as unidades podem ser vendidas apenas depois da emissão do documento.

Quem tem que pagar o Habite-se?

‍Em geral, a construtora ou incorporadora responsável pela construção de um imóvel providencia a emissão do Habite-se. As taxas para arcar com os custos da documentação, em geral, são incluídas em contrato. Caso não haja a inclusão destas taxas e a emissão do Habite-se no contrato, a responsabilidade pela emissão do documento fica a cargo do proprietário do imóvel. Leia também: Conheça a Lei do Condomínio

Quando é exigido o Habite-se?

O Habite-se é exigido em todo tipo de imóvel, seja ele comercial ou residencial, é necessário para a obtenção de financiamentos imobiliários, para a regularização do imóvel junto aos órgãos públicos e para a realização de obras posteriores, como reformas ou ampliações, a falta do Habite-se pode gerar multas e outras penalidades para o proprietário da construção. Por estes motivos, o documento se torna indispensável para qualquer condomínio, independente do tamanho.

Quando o Habite-se é dispensado?

‍No Brasil, a habitação é regrada pela Lei nº 13.865/19, conhecida como Lei dos Registros Públicos. No seu artigo 247, a Lei cita que:

"Art. 247-A. É dispensado o Habite-se expedido pela Prefeitura municipal para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento finalizada há mais de 5 (cinco) anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inclusive para o fim de registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia."

A aprovação aconteceu, principalmente, para garantir o direito à moradia para famílias de baixa renda, tendo em vista que uma habitação adequada é essencial para garantir os demais direitos econômicos e sociais.

Como tirar o Habite-se?

Em geral, é necessário seguir os seguintes passos:

Verifique se a construção está em conformidade com as normas e regulamentos locais. Certifique-se de que todos os documentos necessários estejam em ordem. ‍Preencha o requerimento para solicitar o Habite-se, que pode ser obtido no departamento de licenciamento e fiscalização da prefeitura local. ‍Pague as taxas necessárias para o processamento do requerimento. ‍Aguarde a inspeção do local por um representante da prefeitura. Esse representante irá verificar se a construção está em conformidade com as normas e regulamentos locais. ‍Caso a construção atenda às exigências, o Habite-se será emitido e poderá ser retirado no departamento de licenciamento e fiscalização da prefeitura local. ‍Caso a construção não esteja em conformidade com as exigências, o proprietário da construção deverá fazer as correções necessárias e agendar uma nova inspeção. ‍É importante ressaltar que o processo de tirar o Habite-se pode variar de acordo com a cidade ou município onde a construção está localizada. Por isso, é sempre recomendável verificar as especificidades locais antes de iniciar o processo.

Como tirar Habite-se de imóvel já construído?

Basta seguir os mesmos passos citados acima. Assim como é exigido para um imóvel novo, será necessário apresentar o projeto arquitetônico, o alvará de construção, a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), além do relatório técnico elaborado pelo engenheiro ou arquiteto responsável. 

Como conseguir o Habite-se de um condomínio?

O processo é o mesmo de qualquer imóvel, seja ele vertical (com apartamentos) ou horizontal (com casas).

Em relação ao condomínio, todas as exigências são as mesmas.

Habite-se é obrigatório em todos os condomínios do Brasil. ‍O que muda nos condomínios é a constituição do mesmo. Em virtude da “morosidade” para a emissão do Habite-se em cidades maiores.

Quanto tempo dura o Habite-se?

A emissão do Habite-se não segue um prazo fixo. Em Prefeituras com maior demanda de trabalho, a emissão leva mais tempo. Por este motivo, o prazo é indefinido. Em geral, pode levar entre 30 e 90 dias. Em contrapartida, o documento não possui validade pré-determinada. Uma vez emitido, o Habite-se é válido por tempo indeterminado. A consulta de Habite-se pela internet pode variar de acordo com o local e as normas do órgão responsável. Geralmente, é possível realizar a consulta em cidades que possuem seus serviços já digitalizados.

Nas cidades com serviços digitalizados, é possível realizar a consulta seguindo os passos abaixo:

Identifique o órgão responsável pela emissão do Habite-se na sua cidade ou região. Geralmente, a emissão é feita pela Prefeitura ou pela Secretaria de Obras, ou ainda de Secretaria da Infraestrutura. ‍Acesse o site oficial do órgão responsável. Na maioria dos casos, é possível encontrar a opção de consulta de Habite-se na página principal ou em algum menu específico. ‍Caso não seja possível realizar a consulta pela internet, é possível obter informações sobre o Habite-se entrando em contato com o órgão responsável por telefone, e-mail ou presencialmente.

Qual documento substitui o Habite-se?

Em algumas Prefeituras do Brasil, existem diferentes documentos que podem servir como “substitutos” ao Habite-se. Em São Paulo, por exemplo, o principal documento é o Certificado de Regularidade da Edificação, que equivale ao Auto de Conclusão, ao Habite-se, ao Auto de Vistoria e ao Alvará de Conservação. Em outras cidades, pode ser utilizado o Auto de Conclusão de Obra (ACO) ou a Certidão de Conformidade.

A importância do Habite-se no condomínio

‍É importante que os condomínios obtenham o habite-se para evitar problemas legais e garantir a segurança dos moradores. Por isso, é fundamental seguir todas as etapas e obter o documento para que o condomínio possa funcionar adequadamente e os moradores possam desfrutar de um ambiente seguro e regularizado. Tem dúvidas, consulte um advogado especializado em direito imobiliário para auxiliar no processo de obtenção do Habite-se.

Reforma e manutenção no condomínio

‍A emissão do documento, muitas vezes, é o primeiro passo para regularizar a situação do condomínio antes de realizar uma obra ou manutenção relevante. A tarefa é muito complexa e demanda planejamento, organização e uma gestão eficiente. ‍Para que o processo ocorra de forma tranquila e bem-sucedida, é essencial contar com um sistema de gestão condominial que possa auxiliar na organização e transparência das atividades, mas tenha o ART em mãos antes de qualquer ação de reforma.